【土地征收案例】实例教你土地征收补偿谈判策略
前言:受安徽某企业委托,某律师对其旗下一制药厂因土地征收提供补偿咨询意见,为其与政府谈判时提供参考。为保护企业隐私,文中企业名称及具体地址均隐去。
****厂区土地征收补偿咨询意见书
一、项目概况
****厂区位于****市****南端东侧,土地面积26.772亩,土地性质为国有出让,土地用途为工业。房屋建筑面积3000平方米,其中有证房屋(两幢车间)建筑面积1200平方米,无证房屋(主要为办公楼、门卫室、变电室、厕所等)建筑面积1800平方米。办公楼房屋所有权证正在办理过程中。
除以上建筑物外,我厂区还有水泥道路约3000多平方米,围墙约1400平方米,水井3眼,地下水泥管(直径60厘米)约200多延长米。
二、工作程序
1、接受委托。委托方介绍****厂区实际情况。
2、资料收集。包括国家、安徽省及****市城市房屋拆迁补偿法律法规。
3、调查了解。向相关部门了解****市经济发展、城市建设、土地利用规划及近期工业用地市场状况。
4、实地勘察。了解厂区土地利用情况、临路状况及区位状况。
5、价值分析。主要是土地征收补偿价值构成分析。
6、出具报告。根据调查了解分析,出具咨询意见书。
三、分析依据
1、国务院《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第305号);
2、《安徽省城市房屋拆迁管理办法》(省政府第)153号令);
3、《安徽省城市房屋拆迁货币补偿估价管理办法》(建房【2002】106号);
4、《****市城市房屋拆迁管理实施细则》(****政【2005】23号);
5、《****规划区范围内土地征收补偿安置标准》(****政办【2008】11号);
6、《关于公布****市区2007年度房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的通知》;
7、其他资料及数据。
四、价值分析
本次为客观、公正的价值分析:
征收补偿费=土地补偿价格+房屋及附属物重置价格+相关税费及利润+搬迁补助费+停产停业补助费
1、土地补偿价格
从价值构成上看,土地价格包括征地补偿费及相关税费(如征地管理费、耕地占用税、土地开垦费等)、土地开发费(该地块为“三通一平”费用)、土地增值收益(即土地出让金)等。
该厂区位于****南端东侧,一类区域,国有出让工业用地,西距****市工业园区约5公里。经调查了解,自2009年****市工业园区成立后,所有工业用地企业都需要进驻工业园区,且都应以招拍挂的形式获得土地,平均每亩11.2万元。从****市国土资源局网站了解,
该厂区位于****市经济开发区内,所在区域土地利用方向为经营性用地,限制工业企业发展,土地补偿底价确定在12万元/亩,既符合当前工业用地市场行情,也符合区域土地利用政策。由此初步估算:
土地补偿价格=12×26.772=321(万元)
2、房屋及附属物重置价格
本次是初步估算,房屋按一等框架结构认定,附属物(包括厂区水泥路面、围墙、地下管道等)根据经验按房屋重置价格的30%计算。另外,本次认为厂区所有无证房屋均能取得《房屋所有权证》。
根据《关于公布****市市区2007年度房屋拆迁货币补偿基准价格及相关修正系数的通知》,一等框架结构房屋重置单价为750/平方米。由此初步估算:
房屋及附属物重置价格=750×(1+30%)×0.3=293(万元)
3、相关税费及利润
包括管理费(1~3%)、利息(1~3年期年利率5.4%,计息周期2年,单利计息)、利润(年利润率10%)及相关税费(约8%),根据经验,本次按土地补偿价格、房屋及附属物重置价格的40%比较合适。由此初步估算:
相关税费及利润=(321+293)×40%=246(万元)
4、搬迁补助费
据调查,****市非住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/平方米,由此初步估算:
搬迁补助费=6×0.3=1.8(万元)
以上四项合计861万元。
5、停产停业补助费
按三年(36个月)计算,****市停产停业补助费按以上四项的0.45%计算,按月计。由此初步估算:
停产停业补助费=861×0.45%×36=139(万元)
6、合计
以上五项合计1001万元。
综上,本次土地征收补偿按照1000万元确定底价比较合理。
五、谈判策略
1、总策略:不要先亮底牌,谈判过程中要始终保持良好心态,不急不躁。
2、策略一:先看看别人是怎么走的。一方面静观拆迁范围内的农民户是怎么走的,另一方面静观另外一家企业是怎么走的,看看跟政府的谈判余地有多大,这样可以适时调整自己心里价位。目前土地征收补偿实践中,基本都是采取这种策略,变被动为主动。
3、策略二:利用各种社会资源,如结交国土局谈判代表或找跟该项目决策层熟悉的朋友,在本次底价上浮一定百分比后(最好根据其他被拆迁人签协议情况综合确定),溢价部分分成。
六、声明
1、如遇****市拆迁补偿政策有重大变化,本报告底价需调整。
2、本咨询意见书仅为委托方了解征收补偿底价提供参考。