无证房屋的四种类型:
第一种,随意建房,不听管束
这种情形主要是指建房人凭自己的意图擅自建房,房屋的建设不符合各项规划及法律规定,相关部门叫停但建房人就是不听一意孤行,把房屋建了起来。这种是典型的违章建筑,在拆迁的时候依据法律的规定是不予补偿的。
第二种,历史原因,既成事实
这种情形主要是指90年代以前为自住或经营需要而建的房屋,建房的时候相关部门没有查处,建成后至今也没有补办相关证件。这种情形虽然无证但不能认定为违章建筑,原因在于法律有一个原则叫法不溯及既往,通俗地讲,就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。我们国家规范违章建筑的法律大多是90年代后出台的,而有相当数量无证的房屋是在90年代前建成的,根据法不溯及既往的原则,这些房屋即使无证也不能认定为违章建筑,所以在拆迁的时候应当比照有证房屋的标准公平合理的补偿。
还有一种情形,就是自己的房屋确实不够家里人住,又买不起房屋或者家里确实没有钱按照法律规定去建房,无奈在自己房屋周边加盖了房屋供自家人居住,没有经审批。这种情形,建房人主观上没有违法的意图,客观行为虽然不符合法律规定但确实是无奈之举,出于人道主义的原则,应当对加建的房屋给予适当的补偿。比如北京的一些区县拆迁的时候,对这种情形是给予补偿的,但补偿不是完全补偿而是打一定折扣的,北京有的区县是比照有证房屋标准的50%给予补偿,有的区县是比照有证房屋标准的70%或者80%给予补偿。
第三种,证件不全,主观无错
这种情形有两种,一种是指房屋经过了一些政府部门的审批或者取得了一些证件但不全,建房人主观上并不知道还需要审批或补办证件以为手续办理完毕。这种情形,尽管证件不齐全或者缺主要的证件,也不能轻易认定违章建筑。在拆迁的时候,按照法律的规定应当通知建房人补办相关手续,然后再进行拆迁。不过在实践中,如果不认定这种房屋是违章建筑的话,基本也不会通知建房人补办手续,而是直接按合法建筑进行补偿。需要说明的是,有些地方对这种证件不齐全的房屋进行差别化补偿,就是对证件不齐全的房屋在拆迁补偿的时候比证件齐全的房屋补偿标准要低,这种的政策或者补偿方案是错误的。
另外一种是指政府部门人员或乡村领导口头同意建房人建房,但没有给建房人任何书面审批资料,即使有也不全,结果建房人就把房屋建起来了。在拆迁的时候,建房人拿不出房屋的证件,拆迁方一般会说房屋是违章建筑,建房人找当初同意自己建房的工作人员或村领导,往往会出现有的已不再原工作岗位或者去世,还有的是矢口否认曾经同意你建房。这种情形即使没有证件或审批手续,在拆迁的时候应当比照合法房屋补偿标准进行公平合理补偿。
第四种,未获批准,政府默许
这种情形主要在指乡镇或村组里,有相当数量的人未经批准建房,政府部门是睁一只眼闭一只眼,甚至有的政府部门的工作人员也加入了这个行列建房。房建起来了政府部门当然心知肚明,你要办证不会给你办,但它也不会主动来查处。这样当然相安无事,可是如果遇到了拆迁,要严格的从法律上说这种房是违章建筑,但拆迁的时候一分钱不予补偿恐怕也说不过去。实践中,在拆迁的时候,对这种情形是给予一定补偿的,只不过有点的地方补偿标准高一点,有的地方补偿标准的少一点。关键在于你的维权手段如何。
当然,实践中还有其他情形存在,因为那些情形不具有普遍性,我在此就不加以罗列了,通过以上的分析,大家可以清楚的知道,无证房屋不等于违章建筑,在拆迁的时候,无证的房屋不是所有的都不给补偿,而是需要具体问题具体分析。
即使真的是违章建筑,那也不是说拆就拆,而是必须履行严格的法律程序后才可以拆除,那要履行什么样的法律的程序呢?请关注下一期节目。