首先,认定补偿停产停业损失的条件
一般情况,补偿停产停业损失需要同时具备以下三个条件:
一是有合法的经营的许可手续,营业许可证等;
二是依法缴纳各种税费,国家免税费的除外;
三是房屋内经营的项目与经营许可的项目相符。
要说明的是,有的地方要求的条件比我说的要多或者要具体。在遇到的拆迁的时候,实践中拆迁方对停产停业补偿会提出各种各样的问题,比如,很多地方的政府部门遇到拆迁就不再对营业许可证进行年检了,或者将营业许可证等证件以各种理由收走或吊销、撤销,然后就说你没有合法的经营资质,说你是非法经营不给补偿,有的严重的不但不给你补偿,还要处罚你所谓的非法经营。我们认为政府这种行为是违法的,应当依法给予合法合理的补偿。
还有就是经营场所方面的问题,有时会出现经营场所登记在别的地方,但是实际经营的场所在拆迁的房屋内,各项税费也缴纳,政府部门也知道,但在拆迁的时候,它会说你的经营场所与登记不符,不能给你停产停业损失。我们认为政府部门的这种说法是不正确的。
其次是停产停业损失补偿的标准
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定,对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。从这一条中可以看到停产停业损失的补偿法律授权给省级政府了,可是到目前为止,不是所有的省级政府都制定了具体的标准。我们给大家把国家层面及一些省级政府已经制定出台的停产停业损失的补偿标准分类总结并作一些我们对它的评价:
第一种,协商确定
《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款规定,停产停业损失先由拆迁户和拆迁方协商确定;协商不成的,可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。这种方式的优点是比较开放,拆迁户争取的空间比较大;缺点是拆迁方如果不讲理,拆迁户如果没有强有力的维权手段就会吃亏。
第二种,按实际经营损失计算
以北京为例,如果用作经营的房屋是经营用房,它的停产停业损失北京是这样规定的,停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限。修正系数一般是1.拆迁户可以根据这个公式去计算。这种方式的优点是明确具体相对其他方式不容易发生纠纷,拆迁户自己就可以按公式计算出补偿数额;缺点是拆迁户不容易获得过高的补偿。
第三种,以房屋的面积计算
以北京为例,如果用作经营的房屋是住房(没有依法进行住改非)。它的停产停业损失北京是这样规定的,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。拆迁户对一次性停产停业损失补偿费有异议的,可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。这种方式的优点是设定了底线和上线,拆迁户可以清楚的知道自己补偿的最低和最高标准;缺点是设定的区间大容易被拆迁方人为操纵导致不公平,给你每平800元合法,给他每平3000元也合法。这就容易造成不公平。
第四种,按房屋补偿价格的比例计算
比如上海,《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第三十五条规定,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如果拆迁户认为这个补偿过低的,拆迁户应当提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料,由评估公司对停产停业损失进行评估确定。这种方法在实践中是最常见的。优点是明确具体,你知道你的房屋补偿多少钱就知道了你的停产停业损失的补偿数额。缺点是容易造成双重的补偿不合理,如果房屋补偿不合理,那么停产停业损失补偿也一定不合理。
第五种,按照经营的效益状况计算
我们所代理的拆迁案件中,江苏省是比较多的省份,我们就以江苏省为例,江苏省在补偿停产停业损失方面有这样的一些规定。
一是停产停业损失只补偿直接效益损失,间接损失是不给补偿的。
二是未经审批擅自将住房改为经营用房的,不给停产停业损失。但2010年7月1日前已经改变为经营性用房,并取得工商营业执照、持续营业1年以上的,可以结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。
三是停产停业损失补偿根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。
三是停产停业损失补偿具体以政府发布房屋征收公告前3年的平均效益计算,不满3年的,按照实际年限计算。平均效益要结合纳税情况,以会计核算及其他有关资料为依据。具体计算方法由设区的市、县(市、区)人民政府规定。这种方式的优点是停产停业损失可以得到相对比较合理的补偿;缺点是不够明确具体,给拆迁方人为操纵的空间比较大。
停产停业会造成重大损失,因为很多家庭就指望这个生意维持基本生活,还有对某些个别人来讲可能是灭顶之灾,一是因为做生意是很讲究地段,换个地方能就无法经营或者不好经营;二是有可能你将毕生的财富刚投入进去还没开始或者开始经营不久就遭到拆迁,拆迁方给你的停产停业损失的补偿有可能连你的投入都拿不回来。
上面关于停产停业损失的补偿方式,各有利弊。在实践中,给我们律师最大的体会就是,你能不得到合理的补偿其实更多的不在于法律的规定,而在于你如何去争取。其实,不止是停产停业损失补偿的,当前我们国家的征地拆迁的补偿,我们做了这么多年这方面的业务,最大的体会如果要用一句话来总结恐怕有一句名言是最恰当不过了,权利是靠争取来的。
附:
《北京市国有土地上房屋征收停产停业损失补偿暂行办法》
第二条 在本市行政区域内因国有土地上房屋征收造成停产停业损失的补偿,适用本办法。
第三条 被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:
(一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑;
(二)有合法、有效的营业执照或者登记证,且营业执照或者登记证上载明的住所(营业场所)为被征收房屋。但在办理工商登记注册时提交了由经营者和房屋提供者签署的《临时住所(经营场所)使用承诺书》,承诺遇有政府有关部门依法拆除其场所或经政府批准进行拆迁、以及要求恢复原场地使用性质时,不申请相应补偿的除外;
(三)已办理税务登记并具有纳税凭证。
第四条 被征收房屋为非住宅房屋的,由房屋征收当事人按照房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素协商确定停产停业损失补偿金额;协商不成的,由房地产价格评估机构评估确定。
第五条 非住宅房屋停产停业损失补偿评估的计算公式为:
停产停业损失补偿费=(用于生产经营的非住宅房屋的月租金+月净利润×修正系数+员工月生活补助)×停产停业补偿期限
(1)用于生产经营的非住宅房屋的月租金是指被征收房屋停产停业期间平均每月的市场月租金,由房地产价格评估机构评估确定。
(2)月净利润是指生产经营者利用被征收房屋,在停产停业期间每月平均能够获取的税后净利润。月净利润按征收决定发布前12个月的损益表确定。无法根据损益表确定的根据生产经营者在征收决定发布前12个月实际缴纳的企业所得税推算。
(3)修正系数基准值为1,根据使用被征收房屋的生产经营运行状况和市场预期进行修正,修正调整幅度不得超过20%.
(4)员工月生活补助是指生产经营者在停产停业期间,每月支付给员工的基本生活保障补助,员工月生活补助标准按征收决定发布前上个月的北京市最低工资标准计算。
员工数量以生产经营者在征收决定发布前12个月缴纳社会保险的月平均人数计算。生产经营者凭房屋征收决定相关证明到区县社会保险经(代)办机构开具参保人数证明。
第六条 被征收人不能在规定期限内提供反映月净利润和员工数量等有效凭证的,在停产停业损失补偿费的计算公式中不计月净利润和员工月生活补助。
第七条 停产停业补偿期限由房地产价格评估机构参照本办法所附停产停业补偿期限参考表评估确定。对从事生产制造的经营性房屋,停产停业期限超过本办法附表所规定标准的,停产停业补偿期限可以适当延长,但最长不超过12个月。
第八条 用住宅房屋从事生产经营活动,按照实际经营面积每平方米给予800元至3000元一次性停产停业损失补偿费,具体标准由各区县房屋征收部门结合本地区实际情况确定。被征收人对一次性停产停业损失补偿费有异议的,可以在规定期限内申请参照本办法有关规定评估确定。
第九条 生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本办法规定的标准对生产经营者给予适当补偿。
第十条 本办法中所称住宅房屋和非住宅房屋的认定,以房屋所有权证标明的用途或者规划部门批准的用途为准。
《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》节选
第三十五条(停产停业损失补偿)
因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准,按照被征收房屋市场评估价的10%确定。
被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过被征收房屋的市场评估价10%的,应当向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料。房屋征收部门应当委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。被征收人、公有房屋承租人对评估结果有异议的,可以按照本细则第二十五条第三款规定申请复核、鉴定。
江苏省贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干问题的规定