在日常咨询中,有不少农村的拆迁户总是咨询关于集体土地上的经营用房拆迁的补偿标准,回答这个问题有个前提不可回避,那就是集体土地上有无经营用房,如果在集体土地上连经营用房都不存在,那这个问题就没有意义了。
结论:
就目前现行的法律而言(截止本文稿发出之时),在集体土地上,村民个人一般不存在经营用房。(请特别注意前提条件以及措辞)
法律依据:
《土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
(注明:《土地管理法》目前正在修订中,修订后有可能集体土地上村民个人可以拥有经营用房)
律师解读:
从上述条文我们明确的看到,在集体土地上,只有乡镇企业的厂房可以认定是经营用房,而拆迁户(村民)是住房,即宅基地房。乡(镇)村公共设施和公益事业建设的房屋显然不属于经营用房。因此,就现行法律角度而言,除了乡镇企业的厂房外,村民个人的宅基地房屋不可能是经营用房。
重要提示:
1,我们再次(其实已经若干次了),提醒不要有这样的误解:认为房屋里存在实际经营,有经营执照、依法纳税(免税的除外),就认为这个房屋是经营用房了。
2,如果房产证中的用途载明是经营或者是商业,即使房主实际把这间房屋当做住房来使用,在拆迁时,这间房屋应当按经营用房或者商业用房的补偿标准来进行补偿。
特殊情况:
我们上面的结论中用了一个词“一般”,这说明有例外,就是在特殊情况下,集体土地上除了乡镇企业的房屋外,村民的房屋也有可能是经营用房并按经营用房的补偿标准进行补偿的情形。通过我们的实践经验,通常有:
1,拆迁方单方认可拆迁户的房屋是经营用房。
2,与乡镇政府签订书面的协议,协议中明确允许建设经营性厂房。有营业执照且实际经营和依法纳税(免税的除外)。
3,相同情况,相邻村拆迁,拆迁方给予了经营用房的待遇。